Que vous soyez locataire ou propriétaire, la question de l’augmentation de loyer est un sujet qui revient fréquemment lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement d’un contrat de location. Il est donc essentiel de connaître les règles en vigueur pour éviter les abus et garantir une location équitable.
Régulation des augmentations de loyer : les dispositifs existants
En France, la hausse des loyers est encadrée par différents dispositifs législatifs destinés à protéger les locataires contre les hausses abusives et à maintenir une certaine stabilité sur le marché immobilier. Ces mécanismes comprennent notamment :
- l’indexation annuelle des loyers sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ;
- le plafonnement des loyers dans certaines agglomérations où la demande locative est très forte ;
- la limitation des hausses de loyer entre deux locataires successifs.
L’indexation annuelle des loyers sur l’IRL : le principe
Pour les baux en cours, l’augmentation annuelle du loyer est généralement indexée sur l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE). Cette indexation est mentionnée dans le contrat de location et doit respecter certaines conditions :
- elle ne peut avoir lieu qu’une fois par an ;
- elle doit être calculée sur la base de l’IRL du trimestre correspondant à la date anniversaire du bail ou, à défaut, du dernier IRL publié ;
- elle ne peut entraîner une hausse supérieure à celle résultant de la formule suivante : loyer initial x (nouvel IRL / ancien IRL).
Ainsi, si l’IRL augmente de 2 % en un an, le loyer pourra également être augmenté de 2 %. En revanche, si l’IRL baisse, le loyer devra être révisé à la baisse.
Exemple de calcul d’augmentation de loyer selon l’IRL
Imaginons que vous louiez un appartement dont le loyer mensuel est de 800 €. Lors de la signature du bail, l’IRL était de 130. Au bout d’un an, l’IRL a atteint 132, soit une augmentation de 1,54 %.
L’augmentation maximale autorisée sera donc de :
800 € x (132 / 130) = 810,46 €
Votre loyer pourra donc passer à 810,46 €, soit une augmentation de 10,46 € par mois.
Le plafonnement des loyers : une mesure de régulation du marché
Dans certaines zones dites « tendues », où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande, les loyers peuvent être plafonnés. Cette mesure, instaurée par la loi ALUR de 2014 et renforcée par la loi ELAN de 2018, concerne principalement les agglomérations de plus de 50 000 habitants.
Le plafonnement des loyers consiste à déterminer un loyer de référence, calculé en fonction de la localisation du logement, de sa surface, de son âge et de la nature de la location (meublée ou vide). Ce loyer de référence, qui varie d’une zone géographique à l’autre, constitue le montant maximum auquel un logement peut être loué.
Le respect du plafonnement des loyers est contrôlé lors de la signature du bail et lors de chaque révision annuelle du loyer. En cas de non-respect, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour demander une réduction de loyer.
Exemple de plafonnement des loyers en zone tendue
Supposons que vous cherchez à louer un appartement de 60 m² dans une ville soumise au plafonnement des loyers. Le loyer de référence pour ce type de logement est de 12 €/m².
Le loyer maximal autorisé sera donc :
60 m² x 12 € = 720 €
Si le loyer proposé est supérieur à ce montant, vous pourrez demander une réduction de loyer auprès de la CDC.
La limitation des hausses de loyer entre deux locataires successifs
Afin d’éviter les hausses abusives de loyer lors du changement de locataire, la loi encadre également l’évolution du loyer entre deux locataires successifs. Dans les zones soumises au plafonnement des loyers, la hausse ne peut excéder celle résultant de l’application de l’IRL, sauf si des travaux importants ont été réalisés dans le logement ou si le loyer précédent était manifestement sous-évalué par rapport au marché local.
Dans les autres zones, aucune limitation n’est imposée. Néanmoins, il est toujours possible de comparer le loyer proposé avec ceux pratiqués dans le voisinage et de négocier éventuellement une réduction.
Exemple de limitation des hausses de loyer entre deux locataires
Imaginons que vous quittiez un appartement dont le loyer mensuel était de 750 €. Le propriétaire souhaite relouer ce logement, situé en zone tendue, à un nouveau locataire. Lors du dernier IRL publié, l’indice a augmenté de 1 % par rapport à celui en vigueur lors de la signature de votre bail.
Le loyer maximal autorisé pour le nouveau locataire sera donc :
750 € x (1 + 1 %) = 757,50 €
Le propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer au-delà de ce montant, sauf s’il réalise des travaux importants ou si le loyer était sous-évalué.
En comprenant les mécanismes et régulations qui encadrent l’augmentation des loyers, locataires et propriétaires peuvent éviter les abus et garantir une location équitable. Il est donc essentiel de se tenir informé des dispositifs en vigueur et de vérifier la conformité du loyer proposé avec les règles applicables.